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    土地市场强力降温 今年“地王”料难现

    返回列表来源: 发布日期 2017-02-03 浏览:

      业内人士认为,去年四季度以来多地出台的房地产调控新政显示了“防‘地王’”和“控地价”的政策取向,2017年“地王”现象将受到遏制。受“地王”数量减少?#22836;?#20225;加速跑量的影响,预计房价上涨将受到遏制。

      溢价率或保持低位

      克尔瑞地产研究?#34892;?#25253;告显示,2016年30多个城市出现约340宗“地王”,数量创历史新高。

      不过,2017年新年伊始,地价呈现明显降温趋势。日前上海新年举行的首次土地拍卖中,碧桂园斥资22亿元获得宝山区罗店镇老镇区C1-2、C5-5地块,楼板价16405元/平方米,溢价率为3%。

      此前的热点城市厦门和苏州对地块均设置了价格上限。中原地产研?#21208;?#21578;指出,厦门?#23665;?#30340;4宗住宅用地达到50%的溢价率上限,转为竞报无偿?#24179;?#25919;府的居住建筑面积。世茂地产竞得的2宗地块实际楼面地价均超过37000元/平方米,而周边区域目前房价约为32000元/平方米。在苏州,住宅用地的出让不仅地价受到限制,个别地块的未来销售价格也受到限制,售价超出限价部分的70%须上缴政府。

      2016年12月以来,受政策约束、土地出让条件变化的影响,全国高溢价地块明显减少。中原地产首席分析师张大伟表示,12月以来,全国土地市场?#23665;?#37327;降温,?#23665;?#37329;额超过10亿元的共109宗,溢价率超过100%的只有23宗。

      从溢价?#22763;矗?016年全国300个城市土地平均溢价率为43%,较2015年上升27个百分点。其中住宅类用地平均溢价率为55%,较2015年上升34个百分点;商办类用地平均溢价率为14%,较2015年上升7个百分点。预计2017年这些城市的土地平均溢价率将降低。

      地价走势将平稳

      深圳市房地产研究?#34892;?#39640;级研究员李宇嘉认为,2017年许多城市在制定土地出让调控政策?#20445;?#35201;确保不出“地王”,特别是热点城市,因此土地出让低溢价率是必然的。例如,竞价达到?#27426;?#27700;平后,开发商就必须配建、自持,或者有关部门在土地拍卖前就与有意向的开发商?#20302;ā?#30001;此来看,今年地价走势会较平?#21462;?/p>

      明源地产研究院副院长刘策认为,2017年在政策调控预期持续收紧下,房企销售、回款会面临?#27426;?#21387;力。由于资金面状况不如2016年,房企整体策略将是慎投资、控开工。不过,一些地区土地市场“僧多粥少”的格局尚未改变。

      易居研究院?#24378;庵行难?#31350;总监?#26174;?#36827;表示,从2017年初各大城市的土地交?#36164;?#25454;来看,存在竞拍房企少、溢价率低的特点,说明地方政府在土地供应方面注重结构性调整?#22270;?#26684;管控。此时土地交?#36164;?#25454;会显得相?#20113;?#31283;,这是房企新一年战略扩张较好的机会,因为拿地成本不高。

      土地市场在降温的过程中也要谨防风险。李宇嘉认为,一是前期产生的“地王”可能有套牢的风险。从2012年楼市调整的历史经验来看,2010年和2011年产生的大量“地王”在2012年被套,2017年?#19981;?#20986;现类似情况。二是当下?#23665;?#37327;萎缩较明显,可能恶化市场预期,出现土地流拍的情况。三是2017年收紧房地产的金融杠杆,特别是收紧房企通过非销售收入的融资来拍地的渠道,这对房企资金?#35789;?#24456;大挑战。虽然2016年拿了地,但2017年不?#27426;?#20250;进入开发状态。

      中国指数研究院报告指出,土地市场调整步伐将加快,从而进一步加大已?#23665;?#22320;块未来开发环境的复?#26377;浴?/p>

      供地结构有望优化

      ?#26174;?#36827;认为,热点城市供地节奏势必加快,这符?#29616;?#22830;提出的房价上涨过快城市?#24066;?#22686;加土地供应的要求。过去土地市场较热的城市依然会成为土地交易的热点城市,但会发生一些变化。例如,中部地区如武汉、郑州等地的土地市场热度可能进一步提高。北京市住建委日前表示,2017年将进一?#38477;?#25972;用地结构,合理提高住宅用地比例。

      二线城市的推地节奏将加快。李宇嘉认为,2017年土地市场的区域分化将比2016年更明显。都市圈内的土地供应会增多。尽管一线和热点二线城市的高地价短期内难以明显下降,但都市圈内的三四线城市面临拿地的好时期,如佛山、东莞、惠州、昆山、?#30830;?#31561;地。

      在热点城市加快供应的同?#20445;?#26377;关部门将注意盘活存量用地。大城市的新增用地供应集中在外围,对于缓解?#34892;?#21306;住房的紧张状况存在?#27426;?#38590;度,需要盘活存量工业用地,从而增加土地的有效供应。此前,国务院发布住房租赁新政,商用房改租赁后,土地用?#31350;?#36716;为居住,但盘活工业用地?#34892;?#30456;关制度的明确。

      对于今年房价是否会由于土地市场的降温而有所下降,刘策表示,房价下降不?#27426;?#26469;自土地成本下降的传导,因为现阶段土地成本的下降?#20174;?#21040;房价?#29616;?#23569;要过一年时间。目前房价下行?#38590;?#21147;更多地来自政策收紧后需求端的收缩、开发商基于资金压力降价跑量。

      ?#26174;?#36827;表示,“地王”数量的减少会影响市场预期,导?#36335;?#20215;上涨幅度收窄,这是积极管控土地市场的正面效应。

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